Breve estudio del Arrendamiento de local de negocio o traspaso de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.La regulación legal de los arrendamientos urbanos en el ordenamiento jurídico español se ha convertido con el paso del tiempo en un conjunto de normas sustantivas que generan incertidumbre y no garantizan el principio de seguridad jurídica. En el panorama jurídico actual existen las siguientes disposiciones legales: LAU DE 1964, el Dº BOYER de 1985 y la LAU DE 1994.
La evolución legal de los arrendamientos urbanos en el ordenamiento español se caracteriza por el paso de un sistema permisivo con el arrendatario, con la LAU DE 1964, a un sistema claramente inclinado a favor del arrendador con el llamado Dº. Boyer de 1985. Al final se intentó equilibrar la situación mediante la promulgación de la LAU DE 1994, con el consiguiente desacuerdo de todas las partes afectadas.
El régimen legal que pretende armonizar todos los contratos existentes mediante el establecimiento de las disposiciones transitorias es confuso y excesivamente técnico. Sólo hay que ver la extensión que pueden llegar a tener algunas de ellas en su redactado. Pone orden a una regulación tan espesa es un labor casi imposible. El objetivo de este post es intentar analizar el traspaso de un local de negocio con un contrato en vigor anterior a la LAU DE 1994. Así la fecha de celebración del contrato de arrendamiento se convierte en un elemento esencial para determinar su regulación legal.
En cuanto a la regulación actual de los arrendamientos de fincas urbanas ya existen en el blog, varios artículos publicados. Los podéis encontrar bajo la categoría de arrendamientos, en el Indice del Derecho Civil.
I.- Definición legal del traspaso de local de negocioEl traspaso de locales de negocio, según la LAU de 1964 consistirá, a efectos de esa ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.(art. 29 LAU). Sus características principales son:
1)
Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 y sometidos a la LAU de 1964 y aquellos celebrados bajo vigencia del “Decreto Boyer”Se caracterizan por la aplicación, por imperativo legal, de la prórroga forzosa para el arrendador. Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación. A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015. En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasan el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha. Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra. Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario con lleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE. Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.
2)
Contratos celebrados entre 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994. Es decir, estando vigente el “Decreto Boyer”La prórroga forzosa sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes. Si se pactó la prórroga forzosa es difícil resolver el contrato por extinción de plazo porque fue un acuerdo privado entre partes. Dependerá del criterio de cada Juzgado, pero la Ley prevé los antedichos plazos de resolución para contratos en situación de “prórroga legal”, sin referencia alguna a la prórroga voluntaria.
II.- Requisitos del traspaso de local de negocio
En estos casos de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo la LAU de 1964, deben cumplir los requisitos siguientes:
1º.-Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
2º.-Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
3º.-La fijación de un precio cierto por el traspaso.
4º.-Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
5º.-Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
6º.-Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."(art.32 LAU)
III.
Tiempo de duración de los contratos de arrendamiento de local de negocioDurante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
El art. 57 de la LAU dice que "Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el art. 114 causa 12ª."
